住房“严重积压”，大涨结束

房子是当下中国人最大的需求，一套房子承载了太多东西，首先就是居住的需求，年轻人到大城市打拼，漂泊不定，都想要一个稳定的居住场所。其次满足“家”的需求，在中国人的观念里，有自己的住房才算真正有了家，租房没有这种感觉。最后一个是房子捆绑了很多东西，如教育、医疗、社会福利等等，没有房子，那各方面的资源就要比别人差，这些都是促使我们努力赚钱买房的原因。

自从1998年房改以来，大量的需求被释放，大批的资金和开发商涌入，不停地建房子，买卖房子。房价也是以肉眼可见的速度增长，到今日中国的房价已经到了不合理的高位，特别是一二线城市。房子越建越多，房价却越来越高。同时，在这场房地产财富盛宴中，银行、地产商、炒房客都赚得盆满钵满，托底的都是刚需的房奴一族。

过去20年，中国房价快速增长，主要和以下几个方面的因素相关。

首先，城市化。人往高处走，从90年代开始，大量的农村人开始涌入城市谋生。进入2000年后大学扩招，每年几百万的毕业生基本都去了城市。大量的人口向城市迁移，购房需求自然也是大涨。

城市化率是衡量一个国家发展水平的重要指标，所以，国家也一直在推动城市化的发展，让更多人在城市买房定居，成为城市居民。中国的城市化率从2000年的36.22%提升到了2019年的60.6%，未来还将提升到70%以上。

其次，棚户区改造。过去20年来，中国城市的发展离不开棚户区的改造，大量的棚户区被拆迁，进而建成商品房。不少地产商就是依靠棚户区改造发家的，这里面投入了大量的资金，房子也建了很多，带动了房价的上涨。

不过，根据国家的最新规定，“棚改”将在2020年底前结束，从2021年开始，“旧改”将登场，老旧小区将不再会拆迁，而变成改造，这样或许能在一定程度上打击炒房现象，防止房价增长过快。

第三，房子的投资属性。著名房地产大佬潘石屹曾说过：20年前房子还只是一个居住的刚需品，但如今的房产已经变成了投资性商品，房价自然也就不再是刚需品的价格，这也是房价上涨的原因之一，因为它已经成为了一个投资商品。

其实，到今日中国人不是没有房子住，反而是出现了过剩。早在2018年，中国人均居住面积就达到了39平方米，位居世界前列。而有专家表示，中国现有的房子够34亿人居住，大量的房子处于空置状态。

“人户分离”是中国的一个特色现象，也是导致空置率高的一个原因。大量的年轻人在一二线城市打拼，但将房子买在了小城市，平时居住的机会很少，大部分时间处于空置状态。

中国的房子空置率有多高？此前发布的《2017年中国城镇住房空置分析》显示，一二三线城市的空置率分别为16.8%、22.2%和21.8%，按照国际惯例，空置率在20%以上则为商品房严重积压区，而在5%-10%才是合理区间，所以，中国住房处于“严重积压”状态。

房子供大于求，房价却一路暴涨，长久下去必定会形成一个巨大的泡沫，只要轻轻一戳，那便会破灭，无数人的财富将会毁于一旦。所以，为了防止这种情况出现，遏制房价暴涨非常有必要。从2016年开始，国家就开始了严格的调控，提出了“房住不炒”，在数百次的密集调控措施下，房价已经告别了暴涨时代，日趋稳定。

暴涨结束，那未来房价会是什么走势？中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆认为：在未来十年，中国房价的平均增长率将低于GDP的增长率。同时，他觉得当房地产总量收缩时，房地产热点和重点区域将出现在三个地方。一个是中心城市；一个是大都市圈；一个是城市群。

中心城市就不用说了，一般是指经济发达的一二线城市，这些城市拥有最好的工作机会，最全的资源，吸引着大量的人才涌入，房价下降机会很少。像深圳、长沙、杭州、东莞等地，今年还出台了楼市调整新政。

大都市圈一般是指以一个城市为中心，和周边城市形成一个都市圈。比如在深圳，大量的人跑到东莞和惠州两座周边城市买房，深圳楼市新政出台后，惠州房子迎来热销。如果没有深圳的辐射效应，东莞和惠州房价不可能那么高。

城市群是国家定的一个概念，目前国务院已经批复了很多个，如长江中游城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、北部湾城市群、粤港澳大湾区等等，通过城市群来推动经济发展，未来房价也是有上涨空间的。

从刚需的角度来看，买一二线城市还是可以考虑的。但是，“房住不炒”，坚持房地产平稳发展会是未来很长时间的一个准则，对于想投资炒房的就要慎重考虑了。