2021年房价或让你更悲伤？

从1980年代允许房子出售开始，国内房价就一直都在上涨，根据国家统计局的统计，2000年全国商品房均价仅为每平2112元，可是仅仅过了20年的时间，截止到今年9月底，商品房均价就一路上涨到了每平10063元。

可能是受到思维定势的影响，大部分人都认为2021年房价肯定还会继续上涨，原因无非有三点：第一就是全国大部分城市的房价都处在上涨阶段，不可以出现突然下跌的情况；第二就是各种成本高居不下，其中就突出的就是土地成本，观察一下各个城市的地价仍然在继续上涨，因此房价不可能会下跌；第三就是他们已经买过房子了，如果房价真的下跌了，那么他们的利益必然也会受到影响。

可是，我倒是认为2021年房价很有可能会进入“贬值期”，即便是房价不会出现大幅度的下跌，但开发商仍然会继续今年的打折促销活动，再加上楼市调控力度不减，借用网络上的一句话，2021年房价或让你更悲伤。

一直以来，我认为很多人都有一个错误的观念，就是现在很多人都缺房子住，实话实说，这个观念是错误的。根据统计，目前全国每个家庭都平均拥有1.5套住房，人均住房面积也达到了39平，而这个数值和西方国家几乎是对等了，所以说咱们并不缺房子住。

其实这点从公积金使用比例中也能看出来，由住建部、财政部、央行联合发布的《全国住房公积金2019年年报》，2019年实际缴纳公积金的职工人数达到了1.49亿人，同比上涨3.08%，可是全年只发放了284万笔个人住房贷款，换句话说2019年全年只有不到300万人使用公积金买房了，即便是加上商业贷款，人数也不会很多。

因此，虽然说目前房价仍然处于上涨阶段，但是仔细分析一下就不难发现，房价涨幅相比较5年前来说，已经明显要减缓很多了，而且专家预测，随着这2条新规的出台，房价或将不得不下跌。

 

‍01、延长增值税免征年限

就在今年的7月，深圳重新调整了楼市8条政策，相比较对离婚后住房情况作出新的调整之外，其他两条政策吸引到了，分别是“收紧”限购和延长增值税免征年限。

首先，相信大家对限购都不意外了，限购简单来说就是加大购房难度，一般都是要求必须要在本城市缴纳2年及以上社保、个税才能买房，我把其称为“抓住源头”，因为外地炒房客只要没有满足限购条件，就不能在本城市买房，这就像是从源头掐断了炒房客的炒房之路，随着需求的逐渐减少，开发商降价就很正常了。

而延长增值税年限可能有点难理解，有的人会理解成限售，其实这个和限售并不是同一个概念，我们都应该知道部分城市对于二手房是这样规定的：如果拿到房本的时间没有满足一定年限，那么在出售的时候，就需要缴纳一笔增值税。

 

而在这个方面，国内城市主要分成两派，一派就是增值税免征年限是2年，还有一派就是免征年限是5年，因此延长增值税免征年限的意义就在于“堵住出口”，也就是说如果炒房客的房子没有满足2年或者5年，那么在出售的时候，就需要缴纳一笔5.3%的增值税，而且大部分购房者并不愿意替炒房客缴纳，因此炒房客为了加快卖房速度，降价就成了很正常的情况。

02、房地产三道红线的出台

就在今年，住建部联合央行出台了楼市新规“三道红线”，很多人都将其称之为“管控开发商的法宝”，为什么这么说呢？咱们先来看看是这三道红线分别是什么：

1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；

2. 净负债率不得大于100%；

3. 现金短债比不得小于1倍

 

相信聪明的大家已经发现，三道红线就是对开发商的资金及负债情况作出调控，根据诸葛找房的调查显示，光是今年上半年，剔除预收款后的负债率大于70%的房企就达到了86家，其中就包括了恒大、龙湖等大型房企。

再加上国家确定了“房住不炒”定位，房企就只能选择降价卖房了，要不就会面临资金链断裂的情况，说到这就要谈到恒大的7折卖房了，原本一套房子需要100万，现在打完所有折扣之后，只需要58万就能卖到了，要是一天能卖出去1000套，那么一天的销售额可就是5.8亿，其实就是“以量取胜”了。

总的来说，我认为随着国家逐步确定未来房地产的发展方向，各个城市也会逐渐根据自身情况，去调整楼市的政策，就比如今年深圳出台的8条楼市政策，其中不仅“收紧”了限购，并且还延长了增值税免征年限，这对房价都会起到冷却的影响，还有就是住建部联合央行发布三道红线，直接卡住了房企的资金链，而房企为了解决这个问题，最直接的方法就是降价买房了。

因此受到这2个政策的影响，我认为2021年的房价或将不得不下跌，至少也会打折出售，超乎想象也是很正常的情况了。