二手房不能买了，焦虑的改进要不要等？ 

01、前语

在曩昔几十年里边，关于一般人来说，好的出资便是买房。这也是现在国人对房价永远涨那么有信心的主要原因。

一向以来，总是习惯于用数据来证明，杭州有多好。比如GDP总量2021年为18109亿元，排名全国前8，实践增速8.5%。

2017-2021这五年间，杭州人口增量分别为28万、33.8万，55.4万，28.7万，23.9万，在全国重要城市中独占鳌头。其间2019年甚至超越深圳，位列全国NO1。

人才招引指数，2017-2021年全国排名位第5、5、5、2、5位，仅次于四个一线城市，一向稳居二线城市首位。甚至2020年反超深圳、上海和广州，排全国第二。

2017-2021这五年间，杭州的土地出让金收入分别为2241.8亿、2447.2亿、2732亿、2611.7亿和3132亿，总量达到1.3万亿。四年位居全国NO1，仅2020年一年次于上海，坐落第二。

2021年，杭州全市实现一般公共预算收入2387亿元，全国排名进位至第5，其间税收收入2234亿元，全国排名进位至第4。

截止2021年12月9日，杭州在A股上市公司有195家，全国排名第四，仅次于北京、上海、深圳。全国上市公司数量，杭州则以253家排名第五。而2021年，杭州上市公司新增24家，增速位居全国各大城市NO1。

资金总量排行，杭州长期坐落全国前五，仅次于四个一线城市。

世界500强企业中，杭州有8家，仅次于北京、上海、深圳，全国排第四，排名在香港之前。

等等......

 

这些数据诚然能证明杭州在全国的优势，但关于一般老百姓来讲太悠远了，看不见摸不着。

那么究竟有哪些看得见，摸得着的当地，让杭州这座城市在外人的眼中变得越来越有招引力呢？

许多人觉得杭州并无法和上海、北京、深圳这些城市相提并论，由于能级不行。但在我看来，这个说法和杭州能够招引到全国优异的人来这儿久居并不冲突。

中国有14亿人口，比杭州更好的城市能够包容的人口是有限的。在总量充足的前提下，杭州只会招引越来越多优异的人才来到这座城市久居。

何况，深圳也便是用了30年时刻，从渔村变成了一线城市。那么，从2016年的G20算起，哪怕只给杭州10年，至少也要到2026年再看看杭州和一线城市的差距吧。

许多觉得杭州不过如此的人，往往自身条件比较优越，大部分来自浙江省内其他地市。但换位考虑一下，你觉得一般般的杭州，关于西北、东北、华夏、西南等等一般地市县的人来说，应该是极端优异的。

这儿的城市环面貌、生活水准、营商环境、医疗条件、教育资源、就业收入水平等等，都是比那些当地高上一大截。大部分的杭州人，其实是生在福中不知福。

 

在我看来，杭州的骨架拉大之后，未来应该能够包容2000万人口。对比现在官方计算的1200万+的人口，至少还有好几百万的缺口。

假如未来这些人都进入杭州，那么咱们要考虑的是怎么在后来的几百万人中先占有优势。而不是怀疑杭州到底还能不能招引这么多人口进来。

曾经有人说，杭州实践不止1200万人口。但我想各地的计算口径应该是一致的。假如杭州实践不止那么多人，那上海和深圳应该也差不过。

咱们用相同的计算口径去考虑，杭州未来流入的人口一定还有巨大的增量空间。

02、焦虑的改进要不要等？

前几日，宁波悄然召开了一场房企的吹风会。规格尽管不高，但实践内容很炸，宁波楼市新政或许行将到来，主要内容是几点：

1、部分市郊放开限购，不限家庭购房套数；

2、部分市郊直接下降首付份额，或许3变2，6变4,；

3、大户型（160平以上）无需摇号，直接下定。

说白了便是：拯救远郊，倾斜改进。

可想而知，纵观宁波近三年来的5次主要新政，这次的每一条都直通宁波楼市要害，松绑力度超越不少业界的预期，并且释放的比较彻底。

8月开局晦气，到8月10日，杭州本月二手房只成交了1495套。日均成交量才140多套，周成交量也没有过千，这是近三个月成交最差的月初。

不过，有一说一，杭州楼市基本面没有问题，头部和改进购买力也没大问题，现在的分解，才是正常化。

但市郊新房和整体二手房不比宁波达观，表面上数据比2014年好看，但买方预期上远低于2014年。

原本杭州两年一轮回的熊市周期+85新政影响+口罩升级，导致不得不处理的两个问题。

近来，杭州至诸暨的市域铁路项目曝光了，该线路北起萧山义桥，南至诸暨王家井。

全线长54.28公里，是一条很长的市域铁路线，时速160公里，远超杭州机场快线的120公里时速。

图中显现，这54公里的里程，设有12个站点，其间诸暨境内7个站点，杭州境内有5个站点，分别是浦阳、桃花源度假区站、临浦站、云临路站以及义桥站。

18号线跟义桥相接，15号线跟临浦相接，这也契合萧山对浦南未来社区的地铁预期。

此前杭诸城际一向是远期规划，计划在2030年开工，2035年注册，所以临浦浦沿的地铁预期是搁置了的。

不过诸暨市十分想要融入杭州圈，所以一向在争取把杭诸城际从远期规划调整为近期规划。近期规划便是十四五期间预备，2030年左右注册。

这就让几个城镇板块坐上地铁的时刻越来越近了。

其实，关于杭州绝大大都市郊城镇来说，想要争取一条地铁是十分难的，首要方位比较偏，周边规划跟不上；其次房价不高，土地不值钱，毫无动力；更不用说市郊人流少，地铁修曩昔简单运椅子。

但理是这么个理，实践上他们还都是有地铁预期的，比如所前、益农、瓜沥、富阳鹿山新城。

不过预期不是来自杭州，而是来自于绍兴、海宁、丽水等周边城市，他们为了更进一步的加强与杭州的交流，大都想建筑一条市域铁路，打通与杭州的交通联络，这就必然会经过那些接壤的市郊城镇。

有一句话叫：求人不如求己。但我看现在啊，还真到了求己不如求人的时分。

 

就现在的杭州楼市而言，楼市的问题，在我看来主要是以下几个：

一是，场上难摇的红盘，简直都是红盘。

申花、奥体、文晖、望江、江河汇，好像“价格越贵，摇的人越多”。于是，总让人有种错觉：杭州满是有钱人。

二是，实践上，杭州有钱人满是“卖出来的”。

尽管没有较准的数据计算，但买得起上千万的新房，大都都卖掉了手上一两套房子，当然那些拼多多出资不算。

三是，二手房越来越难卖。

假如新房又更好摇了，二手房局面只会更为难。

一旦手上二手房卖不出去，意味着或许没资金，或许没房票，也或许两者都没。

想象一下：假如连中心区域的红盘们，也变成50%以上的中签率，弃选率很高，摇号当天剩下几套卖不完.....

那杭州楼市将会是另一个彻底不同的现象，咱们会很陌生。

 

另一方面，许多粉丝发问：焦虑的改进要不要等？

的确不用着急。

首要许多的改进楼盘还没上市，上半年到现在，你总觉得没什么改进盘能够摇，不急，比及10月份之后，这种焦虑感会削减一半。

其次，假如你想买二手改进，也能够再张望看看。

相同到现在为止，降价基本还停留在刚需二手商场。高端次新改进商场，价格动摇还不算大，还没到那种“随意拎一套房子出来就能买”的境地。

这次长三角楼市太拉胯了，尤其是南京、姑苏、杭州为代表的强二线城市，太不争气了。

假如说依照以前那些炒房客的逻辑，哪个城市调控放的越松，调控放松的越早，就说明这个城市越没有出资价值，那么现在南京、姑苏、杭州这些长三角城市放松调控放松的那么早，这几个城市的房价，是不是都是泡沫？

现在人家成都、武汉、天津，都没有第二轮放松，尤其是天津，到现在首轮放松都还没开端。

有的城市，房价泡沫太大了，没有接盘侠，房价撑不住。

道理往往很简单，爬的越高，没了梯子的话，摔的也就越惨。

 

现在不准那些房企大幅度的降价，变相的也是在保护那些民营房企。咱们想想，假如说真的允许房企能够随意降价，想降价多少，就能降多少。

那么这么搞的话，那些民营房企，他们能降的过那些国企吗？那些国企的资金那么雄厚，你民营房企敢打8折，它就敢给你打7折。

仅仅说现在楼市比较为难，房价太高了，哪怕是那些城市的中产，买房都是很不简单的工作。

在这种情况下，你让他们随意买房，不要在意亏不亏，不太实际。

举个很简单的对比，二线城市里边一套一般二手房200万，一辆中等车20万，这些中产能够承受20万买来的车，出门打8折，可是让他们承受200万买的房子，出门打8折，他们心里承受不了的。

现在网上许多专家都在说杭州会超越广州，成为全国四大一线城市，但我觉得杭州想要超越广州，至少五年内都不或许。

杭州的那些新型产业盈利现已吃完了后续的新盈利还没有出来，而广州的尽管老，可是仍旧有生机。

03、房价四次上涨的时刻窗口

国内的房改是从98年那会开端，我记得2000年那会的时分，西安的房价差不多是2000元左右一平，然后渐渐的上涨，比及了2007年、2008年的时分，西安房价那会差不多是4000元左右，也便是十年房价上涨了一倍。

这十年的房价是每年跟着薪酬走的，薪酬涨幅比房价涨幅更快，所以在咱们2008年那会，咱们慨叹买房仅仅感觉比较难，但说买不起的比较少。

2008年之后，那波房价上涨的诱因是4万亿，这个水一放，全国房价开端猛涨，西安的房价在2008年的4000多元，涨到了2011年的7000、8000元，差不多是4年时刻，房价翻了一倍。

当然了，这些年里边薪酬也翻了一倍，我记得在2008年那会，体制内的月薪才1000元左右，比及了2011年的时分，就现已涨到了3000多了。

 

从2012年到2016年，这五年西安房价没有上涨，薪酬仍是涨了一些的，可是涨幅不大。

接着2017年开端，棚改拆迁从一线、强二线传导到了一般二线的西安，西安房价从2017年年初到2018年上半年，一年半的时刻，房价从7000元，一口气涨到了15000元左右，一年半的时刻，翻了一倍。记住了，这波上涨，是靠的棚改拆迁。

2018年下半年到2020年上半年，2年时刻西安房价都没有动态，还下跌了不少，从15000元跌到了13000元。

接着便是到了2020年下半年到2021年上半年这波了，这波是全国性的，运营贷众多，包含西安在内，许多运营贷买房，再加上当地推进，房价又从13000涨到了16000元。

要知道，大部分城市房价一共有四次上涨：

第一次是98年到08年，是靠经济开展，薪酬推进房价上涨；

第二次是08年到11年，4万亿推进经济开展，薪酬上涨加房价上涨；

第三次是15年到18年，是棚改拆迁，薪酬没涨，房价上涨；

第四次是20年下半年到21年上半年，是运营贷推进房价上涨，也便是薪酬没涨，房价上涨。

咱们能够看到，曩昔房价四次上涨，每次上涨的原因都不相同，尽管房价上涨，可是原因却不同。

并且咱们还能看到两个细节，一个从棚改拆迁之后的房价上涨，就都没有过普涨了，都是分解上涨，有的涨，有的不涨；

还有一个是房价每次上涨往后，都会有下跌，棚改之前，跌的再惨的，也能再涨起来，自从棚改之后，有的城市房价下跌之后，就没有再反弹过了。

比如说郑州、石家庄、贵阳、太原、青岛、济南等城市，像燕郊那种就不说了，到现在都还没反弹过来。

这两个细节说明一个问题，楼市的潜力越来越差了，也便是说，假如你下一次，买在了高点，有或许你会站一辈子岗了。

 

关于房价下一次上涨时，会是什么原因导致的，谁也不知道。

其实现在哪怕房价没有下跌，光是这个房贷利率降了那么多，就足以让许多在去年买房的人，损失惨重了。

咱们看着感觉房贷利率6.25%和4.25%差距不大，只要2%，可是反应在房价上涨，差距能够达到15%左右，也便是等于房价跌了15%。

相同是借款140万，6.25%借款利率的时分，30年的房贷利息是170万，而当房贷利率是4.25%的时分，房贷利息是120多万。

这个，便是很明显的差距。

现在买房凶险的当地也就在这，都不说房价跌的那部分，就光这个利率下降，许多人都难受的很。

国内的利息加点是固定的，也便是说，在你买房时超越了4.6%以上的部分，哪怕银行降了那部分利率，你也无法享受到房贷削减。除非是基准利率下降，不然只要你签了合同，每个月该还多少就还要还多少。

这便是为什么有那么多房产专家，都在呼吁要求赶紧降基准利率或许给基准利率打折，便是由于假如基准利率不降，以前买房的人房贷压力就会很大，后面降息和他们无关。

这样的话，他们被上一套房压都喘不过气来，哪还有能力去买下一套房。

从这点上就能看出来，咱们当下楼市调控放松，仅仅一个皮毛，底子没有实质性的放松。

假如说真的要放松调控的话，至少要把存量房贷给降一些，让之前在房贷利率高点买入的人，没那么惨，然后才能把楼市给热起来。

04、总结

许多人说，杭州的二手房不能买了。

你想过没有，在二手大涨的2020-2021年之前，2018-2019年有人看好二手房吗？那个时分也简直没人想着买二手，都是摇一手的。

但为什么2020-2021年二手就来了一波涨幅呢？

再换个视点看，上海、成都为什么本年二手商场特别火爆呢？

大大都人看楼市都只能看到眼前。可往往等你发现要涨的时分，它现已涨了，当你发现它要跌的时分，你也卖不出去。

保险的方法，便是坚决的持有这座城市里的优质资产。笨的方法，来收成这座城市开展的盈利。

等着杭州进入像上海相同的存量房商场，这并不会太悠远。咱们只需要提前2-3年匿伏就好了。