变了！北京楼市这3个趋势开始蔓延...
变了！北京楼市这3个趋势开始蔓延...
八月中旬开始，北京二批次供地项目开始着急，各家抢着在三批次土拍前入市。
这些新房大部分卖的还不错，说实话有点让我出乎意料。
举两个典型例子，一是近期开放样板间的顺义湖光玖里，同事去探盘，听说售楼处都被挤满了，说话得靠喊；
还有一个是京西四环外小瓦窑的华曦府，样板间还没开，听说意向客户已经排了300多组......
属实很让人意外，不是说市场下行，但这俩新房却意外收获了不少客户？
当然，光看俩项目不具普遍性，下面咱来看看刚过去的8月，真实的北京楼市成交咋样？
/1
“三连涨！”
网易数据中心统计显示，8月北京新建住宅（不含保障房、两限房、共有产权房）网签4160套，环比上月增加5.3%，同比去年下跌21.8%；
成交均价54571元/平，环比上月下跌13%，同比去年上涨6.7%。
二手房方面，8月北京二手住宅网签13920套，环比7月上涨12.82%，同比去年下跌12.7%；
成交均价75529元/㎡，环比微涨0.28%，同比上涨4.27%。
从数据看，刚刚过去的8月北京二手房成交量迎近3个月小高峰。
业内分析师指出，“三连涨”的背后是因5月疫情封控成交基数低所致。
据记者采访区域经纪人了解到，成交量有所回升的同时，买卖双方博弈变强，导致成交周期有所拉长。
并且，买卖双方对于价格的分歧仍然不小，大部分卖家较为坚持，惜售以求卖出好价的心态明显；
尤其关注度比较高的板块，业主价格预期上涨明显。
总体看，市场属于重整回调阶段，九月十月成交量有望进一步提升。
/2
“跌回2019？”
看完上面的数据不知道大家发现没有，不管新房二手房，价格同比去年，都是上涨状态。
咱重点关注下二手房价，指导意义更大。
纵观过去5年的价格，今年上半年均价其实已达高位。
不知道大家看没看过，经常有媒体说房价跌回2019，其实也没说错，但只是部分边缘板块。
从安居客显示的过去一年价格走势来看，北京城区及近郊共9个区域均价上涨，4个区域均价下跌。（密云、平谷、怀柔、延庆不含在统计范围内）
其中，涨幅最高的是亦庄：
亦庄8月二手房均价59067元/m²，同比去年同期上涨5.52% ↑；
涨幅排名第二的区域是昌平：
昌平8月二手房均价47793 元/m²，同比去年同期上涨 4.66% ↑；
其余7个上涨区域涨幅如下：
丰台8月二手房均价64790 元/m²，同比去年同期上涨 4.61% ↑；
朝阳8月二手房均价81253 元/m²，同比去年同期上涨 4.21 ↑；
东城8月二手房均价120655 元/m²，同比去年同期上涨 3.67% ↑；
门头沟8月二手房均价40899 元/m²；同比去年同期上涨 3.65% ↑；
海淀8月二手房均价98497 元/m²，同比去年同期上涨 3% ↑；
石景山8月二手房均价55839 元/m²，同比去年同期上涨 1.86% ↑；
大兴8月二手房均价44735 元/m²，同比去年同期上涨 0.03% ↑；
下跌的区域有4个：
通州8月二手房均价45180 元/m²，同比去年同期下跌1.29% ↓；
房山8月二手房均价28307 元/m²，同比去年同期下跌 1.41% ↓；
顺义8月二手房均价28063元/m²；同比去年同期下跌0.94% ↓；
西城8月二手房均价119490 元/m²，同比去年同期下跌 0.45% ↓；
市场震荡下行周期之下，各区涨跌差异明显。
所谓跌回2019，并不是普遍现象。
/3
“三个趋势蔓延..”
综合真实数据，北京楼市呈现三个明显趋势，接下来买房得这么看。
一就是分化，板块差距将越来越大；
如上部分所说，各区域间价格及涨跌幅差距明显，这种走势落到更细致的板块间，将进一步显现。
比如近两年产业崛起的亦庄，涨势遥遥领先；再比如近产业的回龙观、新北苑涨幅都很可观。
相反，像无产业无学区的房山一定跑输大盘。
二是市场终是改善的天下；
大众认知中，刚需占楼市大多数，所以理所应当的认为楼市是靠刚需撑起的；
但其实恰恰相反，刚需群体多但多是上不去车，改善才是市场的主力。
根据克而瑞数据显示，2022上半年，大面积户型走俏；
140-180平方米成交占比转增，180平方米以上产品成交占比回升；反而90平以下住宅成交缩减。
所以很多时候建议大家够的到的，就一步到位，买刚需小户型将来大概率还是要置换。
三是品质+物业重要性凸显；
过去是选上区域盲买基本都会普涨，但现在市场分化不少维权问题暴露，大家买房一定要注重品质选好开发商。
同板块一个物业维护好的小区和一个物业很差的小区涨幅会差上不少。
北京的例子咱不便说，之前隔壁房叔说过深圳一街之隔的俩小区。
位置非常好，周边房价也很高；
然而图上小区的二手房一连几个月卖不出去不说，和一条马路之隔的其他小区能差出4万/平......
如果你今年，或者今后五年有买房的打算，上述三点一定要重点关注。既然要买就不要放弃让房子升值的机会。
八月中旬开始，北京二批次供地项目开始着急，各家抢着在三批次土拍前入市。
这些新房大部分卖的还不错，说实话有点让我出乎意料。
举两个典型例子，一是近期开放样板间的顺义湖光玖里，同事去探盘，听说售楼处都被挤满了，说话得靠喊；
还有一个是京西四环外小瓦窑的华曦府，样板间还没开，听说意向客户已经排了300多组......
属实很让人意外，不是说市场下行，但这俩新房却意外收获了不少客户？
当然，光看俩项目不具普遍性，下面咱来看看刚过去的8月，真实的北京楼市成交咋样？
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“三连涨！”
网易数据中心统计显示，8月北京新建住宅（不含保障房、两限房、共有产权房）网签4160套，环比上月增加5.3%，同比去年下跌21.8%；
成交均价54571元/平，环比上月下跌13%，同比去年上涨6.7%。
二手房方面，8月北京二手住宅网签13920套，环比7月上涨12.82%，同比去年下跌12.7%；
成交均价75529元/㎡，环比微涨0.28%，同比上涨4.27%。
从数据看，刚刚过去的8月北京二手房成交量迎近3个月小高峰。
业内分析师指出，“三连涨”的背后是因5月疫情封控成交基数低所致。
据记者采访区域经纪人了解到，成交量有所回升的同时，买卖双方博弈变强，导致成交周期有所拉长。
并且，买卖双方对于价格的分歧仍然不小，大部分卖家较为坚持，惜售以求卖出好价的心态明显；
尤其关注度比较高的板块，业主价格预期上涨明显。
总体看，市场属于重整回调阶段，九月十月成交量有望进一步提升。
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“跌回2019？”
看完上面的数据不知道大家发现没有，不管新房二手房，价格同比去年，都是上涨状态。
咱重点关注下二手房价，指导意义更大。
纵观过去5年的价格，今年上半年均价其实已达高位。
不知道大家看没看过，经常有媒体说房价跌回2019，其实也没说错，但只是部分边缘板块。
从安居客显示的过去一年价格走势来看，北京城区及近郊共9个区域均价上涨，4个区域均价下跌。（密云、平谷、怀柔、延庆不含在统计范围内）
其中，涨幅最高的是亦庄：
亦庄8月二手房均价59067元/m²，同比去年同期上涨5.52% ↑；
涨幅排名第二的区域是昌平：
昌平8月二手房均价47793 元/m²，同比去年同期上涨 4.66% ↑；
其余7个上涨区域涨幅如下：
丰台8月二手房均价64790 元/m²，同比去年同期上涨 4.61% ↑；
朝阳8月二手房均价81253 元/m²，同比去年同期上涨 4.21 ↑；
东城8月二手房均价120655 元/m²，同比去年同期上涨 3.67% ↑；
门头沟8月二手房均价40899 元/m²；同比去年同期上涨 3.65% ↑；
海淀8月二手房均价98497 元/m²，同比去年同期上涨 3% ↑；
石景山8月二手房均价55839 元/m²，同比去年同期上涨 1.86% ↑；
大兴8月二手房均价44735 元/m²，同比去年同期上涨 0.03% ↑；
下跌的区域有4个：
通州8月二手房均价45180 元/m²，同比去年同期下跌1.29% ↓；
房山8月二手房均价28307 元/m²，同比去年同期下跌 1.41% ↓；
顺义8月二手房均价28063元/m²；同比去年同期下跌0.94% ↓；
西城8月二手房均价119490 元/m²，同比去年同期下跌 0.45% ↓；
市场震荡下行周期之下，各区涨跌差异明显。
所谓跌回2019，并不是普遍现象。
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“三个趋势蔓延..”
综合真实数据，北京楼市呈现三个明显趋势，接下来买房得这么看。
一就是分化，板块差距将越来越大；
如上部分所说，各区域间价格及涨跌幅差距明显，这种走势落到更细致的板块间，将进一步显现。
比如近两年产业崛起的亦庄，涨势遥遥领先；再比如近产业的回龙观、新北苑涨幅都很可观。
相反，像无产业无学区的房山一定跑输大盘。
二是市场终是改善的天下；
大众认知中，刚需占楼市大多数，所以理所应当的认为楼市是靠刚需撑起的；
但其实恰恰相反，刚需群体多但多是上不去车，改善才是市场的主力。
根据克而瑞数据显示，2022上半年，大面积户型走俏；
140-180平方米成交占比转增，180平方米以上产品成交占比回升；反而90平以下住宅成交缩减。
所以很多时候建议大家够的到的，就一步到位，买刚需小户型将来大概率还是要置换。
三是品质+物业重要性凸显；
过去是选上区域盲买基本都会普涨，但现在市场分化不少维权问题暴露，大家买房一定要注重品质选好开发商。
同板块一个物业维护好的小区和一个物业很差的小区涨幅会差上不少。
北京的例子咱不便说，之前隔壁房叔说过深圳一街之隔的俩小区。
位置非常好，周边房价也很高；
然而图上小区的二手房一连几个月卖不出去不说，和一条马路之隔的其他小区能差出4万/平......
如果你今年，或者今后五年有买房的打算，上述三点一定要重点关注。既然要买就不要放弃让房子升值的机会。
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