正荣地产负债1400亿创新高
正荣地产负债1400亿创新高
“没有规模就没有规模效应，规模是江湖地位的关键表现。”正荣地产董事长黄仙枝在2019年度业绩发布会上表示。
4月15日，正荣地产在福州通过招拍挂取得两宗地块。今年以来，尽管受到疫情冲击，正荣地产却在逆势拿地。其中3月5日、3月25日、4月9日，正荣地产分别在徐州、南昌、苏州竞得土地。
2016年至2019年，正荣地产的销售额分别为393亿元、701亿元、1080亿元、1307亿元，增速分别为28.3%、78%、54%、21%，“江湖地位”迅速上升。
然而规模扩张的同时，正荣地产负债水平却在下降，这在房地产企业中并不常见。2015年，正荣净负债率曾高达326.16%；截至2019年末，这一指标下降至75.2%。
正荣地产如何实现了高增长、低负债？
负债总额三年翻番
净负债率却4连降
3月29日，正荣地产发布2019年度业绩报告。2019年，正荣地产录得合约销售金额1307.08亿元，较2018年同比增长21.0%。2016年-2018年，正荣地产的销售额分别为393亿元、701亿元、1080亿元，增速分别为28.3%、78%、54%。
过去三年间，正荣地产销售额增幅达2.3倍，迈入“千亿俱乐部”。正荣地产在2019年初将未来的三年定为“高质量发展年”。
伴随着高增长同时发生的，还有杠杆指标的下降。从披露的财务数据来看，降负债无疑是正荣地产过去三年最重要的事。
2015年-2017年，正荣净负债率曾高达326.16%、205.96%、183.22%，2019年末，这一指标下降至75.2%。
正荣地产财务总监陈伟健表示，2020年正荣地产净负债率有望继续保持在70%左右。未来将通过置换一些高成本的老债，使融资成本进一步降低至7%左右。
另外，2019年正荣地产的净债务与权益比率为75.2%；短债比例由51.3%下降至34.2%，现金短债比由1.19倍上升至1.76倍，总现金为353.07亿元，同比增长24.5%。
高增长的同时去杠杆，正荣地产隐藏了怎样的秘密？
财报显示，正荣地产在杠杆水平不断下降的同时，负债总额却快速增长。截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.59亿元。其中，流动负债964.46亿元，占负债总额的比例为69.8%。
而2016年末，正荣地产负债总额仅777.69亿元，三年间负债增加了77.65%。
其中秘密或在于所有者权益的快速增长。2016至2019年，正荣地产所有者权益分别为89.9亿、122.24亿、244.79亿、310.6亿。年均复合增长率达51.18%。
由于净负债率等于企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例，因而分母不断变大，最终使得净负债率逐渐降低。
财报显示，正荣地产的少数股东权益也在快速增长，2016年正荣地产少数股东权益仅为10.15亿元，在权益总额中占比仅为11.29%，但截至2019年末，正荣地产少数股东权益达132.24亿元，三年时间少数股东权益增长超12倍，在权益总额中占比跃升至42.57%。
根据财报，正荣地产非控股权益的增加主要源于其合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业，其建筑面积为1114.2万平方米，正荣地产在其中的权益占比大多介于13%-35%之间，仅有3个项目权益占比接近50%。
虽然正荣在一些项目中权益占比较小，却能够取得控制权，符合编入合并报表的条件。“一般是谁操盘谁并表，操盘方不一定所占权益非要达到50%，有的并表权益可能会更低一点。”同策研究院总监张宏伟表示。
此外财报还显示，正荣地产融资成本在2019年达到45亿元，比2018年增加近20亿元。
毛利率下降2.8个百分点
销售额权益占比仅为51.7%
少数股东权益的扩张，不仅降低了正荣地产的负债比率，同时也稀释了正荣地产的归母净利润。
2019年财报显示，正荣地产净利润为30.94亿元，同比增长38.59%；但归母净利润25.06亿元，同比仅增长18.19%。
正荣地产在财报中公布了合约销售额，但未提及权益金额：2019年，正荣地产录得合约销售金额1307.08亿元，较2018年同比增长21.0%；总合约销售建筑面积约为840万平方米，较2018年同期的约640万平方米增加约31.0%。
据克而瑞数据显示，正荣地产2019年度全口径销售额1408亿元位列房企第23位，但权益金额仅为728.1亿元，排房企第34名，权益占比仅为51.7%。
这意味着，正荣地产近一半的收入并不归属于母公司股东。
除了权益占比低之外，正荣地产毛利率也由2018年的22.8%下降至2019年度的19.96%，降幅为2.8个百分点。净利润率为9.5%。
横向比较，2019年头部房企万科、碧桂园、融创中国、龙湖集团的净利润率分别为14.99%、12.6%、16.63%、17.58%；闽系房企世茂房地产、旭辉控股集团、融信中国、禹洲地产为14.69%、16.51%、11.45%、17.07%。
“2019年售出了一批老的存货，这批存货成本比较高，而且受限价影响，售价比较低。”陈伟健在业绩会上表示，“未来毛利率是会反弹的，预计未来毛利率在22%到25%之间。”
最近三年来，正荣地产的拿地成本正在持续攀升。2017至2018年，正荣地产的拿地均价分别为4557元/平方米、4829元/平方米。另根据中指研究院数据显示，2019年正荣地产拿地均价达8005.12元/平方米。
另一边，正荣地产的销售均价却在持续下滑。根据财报披露的数据，2017-2019年，正荣地产平均售价为18484元/平方米、16762元/平方米、15488元/平方米，其中2019年较2018年下滑7.62%，2018年较2017年下滑9.32%。
“权益销售占比希望达到60%”
正荣地产也试图在提升权益占比和控制负债比率之间保持平衡。
“2020年正荣地产销售目标定为1400亿元，权益销售占比希望达到60%。” 正荣地产董事长黄仙枝表示。
目标是否制定的过于保守？正荣地产2020年销售目标公布后，多位业内人士质疑道。
相较于过去三年21%至78%的销售增速，1400亿元仅相当于销售额同比增长7.1%。对此，黄仙枝表示：“这个目标已考虑到了疫情的影响，按照2500亿可售货值60%的去化率，管理层有信心完成这个目标。”
黄仙枝表示：“毛利率低的项目多是通过招拍挂得来，市场竞争比较激烈、政府又限价。但是从利润方面来讲，这些项目流动性好、安全系数高、周转效率高，因此虽然毛利率低，但净利润率并不低。”
过去，正荣地产土储获取方式多以招拍挂为主。2019年，正荣地产共新增41幅土地，总建筑面积约560万平方米，新增土储权益比为73%。
截至2019年12月31日，正荣地产土储共计2615万平方米，其中74%位于一、二线城市。货值约4500亿元。
正荣地产表示，未来将采取更加多元的土地投资策略。除继续在公开市场争夺核心地段、能够实现快周转的土地外，正荣将通过合作、产业地产、收并购等方式扩充土地储备、降低土地成本。“今年是一个很好的收并购时机。”黄仙枝称。
此外，正荣地产今年的拿地预算为260亿元，较2019年的300亿元预算有所减少。陈伟健表示：“如果有并购或其他更好的机会，在销售有反弹的前提下，我们不排除增加拿地预算的可能。目前我们手头现金超过350亿，在一个比较健康的水平，所以会密切关注整个土地的市场情况。”
根据4月3日正荣地产披露的今年一季度营运数据，今年3月，正荣地产实现合约销售额77亿元，较上年同期的89.98亿元同比降幅为14.42%。
今年1至3月，正荣地产累计实现销售额178.98亿元，同比降幅达28.53%
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